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本報記者在采訪中發現，銀行、信托、證券等交易機構，對於地產融資和債券投資均開始變得謹慎。有個別機構，甚至已對所有房地產機構的債券都不再投資，主要還是對整個房地產風險的規避。

償付高峰逼近機構拋售激增 房地產債務違約信號

大的房地產商融資渠道較多，中小型房地產商融資存在缺口風險加大，大多數金融機構都將小型地產商的融資排除在外。《華夏時報》記者采訪的多位人士均認為，如果房地產業發生債務違約，首當其沖將是中小房地產商。


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“我們隻選擇排位前三十的客戶，其他中小地產商除非現金流特別好、經營風險控制能力強，我們才會做。”某上市銀行深圳分行從事公司貸的信貸經理說。

進入5月，交易機構首現規模性拋售地產債，據Wind統計，5月10日地產債成交量攀一川抽水肥清理行｜公寓化糞池位置｜台中公寓化糞池位置升至84.54億元，5月9日成交量已經高達72.79億元，這與此前日均成交量35億元相比成倍放大。

中小地產商承壓

長江證券房地產分析師申思聰認為，樓市的繁榮帶來瞭居民貸款的大幅上漲，使得與居民杠桿相關的各項評價指標快速提升。與美國和日本相比，我國居民杠桿率提升速度較快，且居民債務與可支配收入比值已超越兩國當前的水平。但從居民償債能力的角度來看，高儲蓄率保證瞭居民有較強的清償能力，短期償付能力風險較小。

突現拋壓

克而瑞研究中心發佈的數據顯示，2017年主要上市房企持有現金23415億元，同比增長16.4%，但是增幅大降34.5個百分點。其中60傢重點房企現金持有量20126億元，同比增長20%，但增幅下降32.1個百分點。2017年，現金增長的房企100傢，與上年相比減少29傢。

申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟統計得出，截至5月16日，大中小型房地產資金缺口分別為277億、131億及132億元，但由於大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強，通過海外發債和ABS等實現瞭凈融資773億元，而中小型房地產企業仍有202億元的融資缺口。此外從銷售回款來看，大房企銷售明顯好於小房企，規模居前的19傢房企銷售增速4月累計同比為18%。

近日，網上爆出天津最大國有房企天房集團總負債超過1800億元，可能存在信托違約風險。5月15日，天房集團表示已與中信信托確認，將依照合同約定按期還款，資金計劃有保障，並不存在延期還款問題。房地產債券市場上，交易員們懸著的一顆心略略放下。

房地產商償債高峰期的到來，背後是銷售規模的高歌猛進。其投射的更大隱憂在於，居民購房快速加杠桿，整個房地產市場置於風險之上。

最近，一些上市公司民企信用債頻頻違約，房地產債務風險也開始隱現。

“大的房地產商融資沒有問題，但是小房企存在風險，地產融資環境收緊，淘汰一部分小房企，兼並重組，做大做強，這也是政府希望看到的結果。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉說，在這樣的背景下，小房企的銷售回款顯得特別重要。

事實上，4月華夏幸福（600340.SH）資金鏈問題就已引起關註，上交所就其2017年年報審核發來問詢函，提出的18個問題直指融資、資金情況，其股價今年已經跌去瞭36%。5月16日華夏幸福發公告稱，中信銀行將華夏幸福認定為戰略客戶，同意向華夏幸福集團提供總額不超過人民幣315億元的集團授信額度。從而，盤旋在其頭頂的現金流風險暫時解除。

上述華南股份制銀行金融部人士認為，目前時點尚不足以引發地產債風險，但是下半年隨著償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產商的資金壓力。

本報記者 肖君秀孟俊蓮

地產商的債務危機隱現，哪些地產商最容易出現問題？

“融資端有所收緊，下半年償債高峰期即將到來，這是市場心理預期導致的。”5月17日，華南某股份制銀行金融部人士稱。據申萬宏源統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

然而，還有更大的風險隱藏於整個房地產行業，今年一季度末房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創下13年新高。當前二三線城市出現瞭萬人排隊搶房的局面，而住戶部門杠桿率連年攀升至55.1%。近日國際油價節節攀升接近80美元/桶。全國各地多項限購、限售政策的“五花大綁”之下，房地產灰犀牛能否被緊緊鉗住？

其進一步分析稱，2017年大型房企在存貨現金流周轉率、凈利率方面具有絕對優勢，但杠桿率也是較高的。中型房企杠桿率上升最快。2017年末大中小房企剔除預收賬款的負債率中位數分別為75.59%、76.73%及67.20%。銀行授信方面，大中小房企未使用授信/總資產規模中位數分別為0.24、0.34及0.04。

所以其判斷，中小房企在再融資和銷售回款等方面均具有明顯的劣勢，後期風險可能暴露，建議規避2018年到期債務多、杠桿率高、項目主要佈局在非環核心城市群的弱三四線城市中小型房地產企業。

地產債雖然處於違約邊緣，但是李宇嘉認為真正違約沒那麼容易，中小房地產商可以出售項目股權以獲生機。

海通證券首席經濟學傢薑超在研報中稱，2018年地產債需要償付的規模為1613億，是2017年的2.3倍。同時存續地產債在2018年進入回售期的超過3800億，2019年也有接近3700億，規模之大史無前例，這是因為地產公司債往往采取3+2、2+1年等期限結構，2015-2016年地產公司債井噴後，會在2018-2019年集中進入回售期。2019-2021年，地產債需要償付的規模更大，分別為2807億、3998億和4037億。薑超認為應警惕回售帶來的企業流動性風險，地產債到期壓力巨大，如果再融資仍舊受限，將會推升信用風險。

央行平衡術

一位華南上市券商債券交一川抽水肥清理行｜南投找化糞池位置｜南投探勘化糞池位置易員稱，房地產融資收緊，房企現金流增幅大降，而未來償債高峰期到來，一些房企似乎有扛不住的苗頭。

房地產銷售規模還在快速增長，根據克而瑞數據，截至4月末百強房企整體銷售規模2.65萬億元，同比增長28.5%。

與之呼應的是，居民杠桿率快速攀升。近期央行發佈的《2018年一季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2017年住戶部門杠桿率已經高達55.1%，比上年增4個百分點。

4月9日，國傢金融與發展實驗室理事長李揚在博鰲亞洲論壇上稱，2017年居民儲蓄存款增長率首次為負，這是一個非常危險的信號，如果再繼續發展下去，中國居民有可能變成負債部門，問題就大瞭，美國2008年債務危機就是因為它的居民開始負債。

過去兩年，我國的債務風險主要存在於企業部門，2017年采取瞭金融去杠桿以及超級監管後，年末企業部門杠桿率降為159%，比上年下降瞭0.7個百分點，為2011年以來首次下降。可見企業部門杠桿穩住瞭，避免瞭系統性的金融風險發生。

同時，2017年末政府部門杠桿率為36.2%，比上年下降0.5個百分點，2012年至2016年年均則增長1.1個百分點。政府部門杠桿率也在下降，風險也在減少。

企業和政府部門去杠桿，解除高杠桿風險，那麼較低杠桿的居民則繼續快速加杠桿，從而實現杠桿轉移。住戶部門杠桿率最近幾年以年均超過4%的增速，快速攀升至55.1%，這也是市場擔心所在。

房地產會不會成為一隻灰犀牛？

但是，長期來看居民的償債風險又如何呢？2017年居民儲蓄存款增長率首次出現負增長，地產債違約風險若隱若現，遙遠的地方是否傳來瞭房地產風險的腳步聲？

4月3日下午，銀保監會主席郭樹清主持召開該會內部的黨委（擴大）會議時強調，積極穩妥做好防范化解重點領域風險工作。在穩定的基礎上全力以赴做好結構性去杠桿工作，重點把地方政府和企業特別是國有企業杠桿率降下來，有效控制居民部門杠桿率過快上台中抽水肥升趨勢。

房地產商的債務壓力已引起交易機構的警覺，5月9日地產債成交量72.79億元，5月10日成交量繼續攀升至84.54億元，近期地產公司債務風險若隱若現，使得地產債成交量突現放大。
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